海外物業買賣

泰國

泰國溫度最適宜城市，舒適宜居，華欣屬中南半島最狹窄的區域，太平洋氣候與印度洋氣候交織轉換，氣溫介於21-30 攝氏度，冬暖夏凉，是全泰溫度最適宜的城市。歷代泰國國王都選擇在華欣修建夏行宮避暑休養。泰國的環境影響評價（環評）十分嚴格，華欣是泰國唯一的零污染城市，擁有全亞洲最好的空氣質量，常年無劣霾， 空氣潔淨度亞洲第一，負氧離子含量冠絕東南亞。

泰國正處於經濟高速發展中，政府大力修建基礎建設，改善交通狀况，從而促進了房産市場發展。從當前泰國房價、租金回報率的增長，我們可以看出泰國房産已經進入了“黃金十年”，現在泰國是不可錯過的一個選擇。據統計，泰國常見的一居室公寓價格在40萬元左右，月租金大約3000-4000元，租金回報率大約6~10%。總體租金回報率在7.93%-9.41%之間。近幾年泰國國家GDP飛速上漲，得益於“一帶一路”和“東部經濟走廊”深度實施，泰國在中南半島的交通樞紐地位進一步穩固，吸引了更多資金與人口進入，房地産作爲城市人口與産業的必然載體，泰國的樓市必將引來新一輪升溫。

英國

受「脫歐」影響，加上2015年底引入的新印花稅稅制（購入英鎊150萬以上單位需繳付12%印花稅，二手物業則為15%），倫敦市中心的樓價自2016年起已回落。但不代表意英國物業失去吸引力，相反資金流向近年英國政府積極發展的北部城市，包括曼徹斯特、伯明翰和利物浦等城市。

據環業投資（IP Global）去年公佈的一份「全球房地產展望」報告，曼徹斯特的樓價及租金收益，預計於2017年至2021年期間分別上升28.8%及20.5%；伯明翰為21.7%及17.6%；利物浦則為22.8%及17.6%。另外，外倫敦區的橫貫鐵路（Crossrail）將於今年底竣工，預計沿線物業價格於2016年至2020年間的升幅將比大倫敦地區高16%。

加上，當地政府宣佈取消30萬鎊以下的首置印花稅，如果當地居民首置購入50萬鎊以下物業，首30萬鎊都可免除印花税，物業更「抵買」之餘，將帶動需求令房價上揚。

總括而言，投資海外物業過程繁複，涉及不同的規管架構和稅制，投資者須深入了解當地法例和涉及的法律風險。英國物業市場較透明，法例規管也較嚴謹，不論按揭措施、稅務事項及租賃管理都清晰，較適合港人投資。

日本

投資物業應選擇「地點好」的樓盤，如「鄰近車站的樓盤」，或是「維修及管理良好的物業」等。海外投資者較為熟悉東京、大阪、京都等地，近年四國及九州也開始成為港人旅遊熱門地，但未必懂得在當地置業。最重要在用家出發，首先要挑選自己喜歡的區域，還有要了解樓齡、樓價及稅務等資料，港人買日本樓目標區域多為東京，其實東京都內有不少地方，除了大家熟悉的新宿、澀谷及銀座等外，台場及上野等區域也是置業之選。

另外，投資者也要分析日本樓宇與經濟關係，把握入市時機更為重要。日本經濟有機會走出谷底，最重要是日本決定要建賭場，對大阪樓價絕對有刺激作用。安倍政府希望2020年東京奧運以後，賭場業務能支撐旅遊業，刺激經濟增長。目前賭場首選在大阪西南方向距離大阪市中心約30多公里的人工島「夢洲」落戶。由夢洲坐車約20分鐘就能到達大阪環球影城及海遊館，市場期望賭場可以同時刺激京阪神旅遊業，當然對酒店及住宅需求帶來協同效應。

大阪市中心部（福島區、西區、天王寺區、浪速區、北區、中央區）建築物較爲老舊。各房地產開發商不斷在梅田區域開發計劃。從大阪市的各地區特徵可以發現，中央區沒有太多政府機關及企業辦公室，而是擁有人氣觀光地點的大阪城及道頓堀等。

現時日本樓約200方呎左右，售價為100多萬元，吸引不少內地及香港投資者入市，相信地點佳的物業售價愈升愈有。在日本置業宜長不宜短，因為涉及資產增值稅，而且租金收入維持約5厘至6厘，很多投資者都會長線持有，對日本物業價格是支持因素。當然，租金往往因地點、等級以及管理品質等條件而有所差異，因此必須選擇管理委員會運作良好，或具備完善長期維修計劃的物業作投資。此外，日本物業需要付管理費及修繕費，有時候修繕費較管理費為高，投資者需小心留意。同時1980年代物業的避震遜於1990年代，故計劃入市的投資者可以選擇1990年代物業。

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